IMU 2017 FAQ - Domande frequenti

                                                                                                             (aggiornamento aprile 2017)

D. Per l'anno 2017 è cambiato qualcosa per l'IMU rispetto all'anno 2016?

risposta:
No, per l'anno 2017 nel Comune di Genova le aliquote sono rimaste invariate e non vi è stata alcuna modifica regolamentare.
Inoltre non vi è stata alcuna novità normativa.

D. Quali sono le agevolazioni previste per gli immobili concessi in comodato?
risposta:
La Legge di Stabilità 2016 ha previsto che per gli immobili concessi in comodato ad un parente in linea retta entro il primo grado che la utilizzi come abitazione principale si applichi l'IMU, con la riduzione della base imponibile del 50%, fatta eccezione per le unità immobiliari classificate come A/1, A/8 e A/9, a condizione che il contratto di comodato sia registrato e che il comodante possieda quel solo immobile ad uso abitativo in Italia e risieda anagraficamnete e dimori abitualmente nel Comune di Genova. Il beneficio si applica comunque anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda l'immobile adibito a propria abitazione principale, a condizione che non sia di categoria catastale A/1, A/8 o A/9.

D. Per gli immobili concessi in comodato ad un parente di primo grado in linea retta non è quindi possibile l’assimilazione ad abitazione principale?
risposta:
NO, la Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015) ha eliminato questa possibilità.

D.Se oltre all’immobile concesso in comodato e alla mia abitazione principale possiedo altri
fabbricati ad uso non abitativo quali negozi, box, cantine, magazzini o dei terreni, posso usufruire della riduzione al 50%?

risposta:
SI’, il Ministero dell’economia e delle finanze, con la risoluzione n. 1/DF, ha chiarito che non usufruiscono
dell’agevolazione coloro che possiedono, oltre alla propria abitazione principale e all’immobile concesso in
comodato, altri immobili destinati ad uso abitativo in tutta Italia, come ad esempio una abitazione locata o
a disposizione.

D. Se, invece, oltre all’immobile concesso in comodato, ed eventualmente l’abitazione principale, possiedo una quota di (ex) portineria condominiale, posso usufruire della riduzione del 50%?
risposta:
No. La normativa non reca particolari disposizioni con riferimento alla percentuale di possesso o alla destinazione dell’immobile. Pertanto il possesso, anche con percentuali di comproprietà minime, di una terza abitazione, e come tale accatastata, indipendentemente dall’uso di fatto, esclude l’accesso al beneficio della riduzione del 50% della base imponibile sull’immobile concesso in comodato gratuito.

D. Se l'immobile concesso in comodato per cui posso avvalermi della riduzione del 50% è l'unico immobile che possiedo in tutta Italia, posso applicare anche l'aliquota agevolata dello 0,96 per cento?
risposta:
Sì, se in tutta Italia non si possiede alcun altro immobile (sia esso ad uso abitativo o meno) oltre a quello concesso in comodato, è possibile applicare sia la riduzione della base imponibile del 50% sia l'aliquota dello 0,96 per cento. Anche in questo caso si è tenuti a registrare il contratto di comodato e a presentare la dichiarazione di variazione IMU entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di decorrenza del contratto, e non si deve invece presentare la dichiarazione sostitutiva di atto notorio richiesta dall'Ufficio IMU ai fini della sola agevolazione di aliquota allo 0,96 per cento.

D. Ci sono dei casi di comodato in cui posso applicare l'aliquota dello 0,96 per cento ma non la riduzione del 50%?
risposta:
Sì, è il caso in cui il comodante non possiede altri immobili (siano essi ad uso abitativo o meno) sul territorio nazionale oltre a quello concesso in comodato e risiede fuori Genova. La residenza in altro Comune rispetto a quello dove è situato l'immobile concesso in comodato impedisce l'applicabilità della riduzione del 50%.
In tal caso non deve essere registrato il contratto e deve essere presentata entro la scadenza del versamento del saldo l'apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio richiesta dall'Ufficio IMU ai fini dell'applicazione dell'aliquota dello 0,96 per cento.

D.Si possono registrare solo i contratti di comodato redatti in forma scritta o anche i contratti
verbali?

risposta:
Il Ministero dell’Economia e delle finanze ha precisato che è possibile registrare anche i contratti
verbali e che ai soli fini IMU la relativa registrazione può essere effettuata previa esclusiva presentazione
del modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia, in cui, come tipologia dell’atto, deve
essere indicato “Contratto verbale di comodato”.

D.Occorre consegnare copia del contratto di comodato all’Ufficio IMU?
risposta:
NO, la legge prevede che il comodante entro il 30 giugno dell'anno successivo alla stipula del contratto presenti la dichiarazione IMU per attestare il possesso dei requisiti richiesti.

D. Quali sono gli immobili locati a canone concordato?
risposta:
Sono gli immobili locati con contratti stipulati secondo i criteri di determinazione del canone stabiliti dagli
accordi locali tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini maggiormente
rappresentative.
Nel Comune di Genova rientrano in tale tipologia i contratti agevolati (art. 2, comma 3, L. 431/98), i
contratti transitori ordinari (art. 5, comma 1, L. 431/98) e i contratti transitori per studenti (art. 5, comma 2,
L.431/98).
D.Quali agevolazioni sono previste dalla Legge di stabilità 2016 per gli immobili locati a canone
concordato?

risposta:
E’ prevista la riduzione d’imposta del 25%. Esclusivamente in caso di contratti agevolati ai sensi dell’art. 2,
comma 3, L.431/98 si applica anche l’aliquota ridotta allo 0,78 per cento. In caso di contratti transitori
ordinari (art. 5, comma 1, L. 431/98) e di contratti transitori per studenti (art. 5, comma 2, L.431/98) è
prevista la riduzione d’imposta del 25%, ma si applica l’aliquota ordinaria pari all’1,06 per cento.

D. Cosa occorre fare per avere diritto all’agevolazione?
risposta:
Per aver diritto all’agevolazione occorre consegnare copia del contratto registrato, comprensiva della
scheda tecnica, all’Ufficio IMU entro 30 giorni dalla data della registrazione. Per i contratti ex art. 2, comma
3, L. 431/98 l’aliquota agevolata può essere applicata solo da quando il conduttore è residente.

D. Sui terreni occorre versare l’IMU?
risposta:
SI’, sono esenti dall’IMU solo i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori
agricoli professionali di cui all’art. 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti alla previdenza
agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione.

D. In quali casi è possibile applicare l’aliquota dello 0,29 anziché dello 0,58 per cento sulle
abitazioni principali di categoria A/1?

Risposta:
Possono applicare l’aliquota dello 0,29 per cento sulle abitazioni principali di categoria A/1 le persone che
nell’anno 2016 hanno età pari o superiore a 70 anni e un reddito del nucleo familiare non superiore a
20.000,00 euro. Entro il termine del versamento del saldo d’imposta 2017 dovranno presentare o spedire
all’Ufficio IMU del Comune, pena l’inammissibilità, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio contenente
i requisiti richiesti.
Per determinare il reddito del nucleo familiare occorre considerare:
- il nucleo familiare risultante dall’Anagrafe comunale alla data della presentazione della dichiarazione
sostitutiva;
- la sommatoria dei redditi dei singoli componenti del nucleo familiare;
- il reddito da considerare, per ogni componente del nucleo familiare, è il “reddito complessivo” rilevabile
dalle dichiarazioni dei redditi 2016 (redditi 2015) o dai CU 2016 (redditi 2015) nelle seguenti posizioni:
• rigo RN1 - colonna 5 del Modello Unico 2016;
• rigo 11 sommando colonna 1 e 2 del Modello 730-3 redditi 2015;
• punto 1 della sezione Dati Fiscali della Certificazione Unica 2016 (a cui vanno aggiunte le rendite
catastali dei fabbricati posseduti rivalutate del 5% e rapportate ai giorni e alla quota di possesso).

D. Esiste un importo minimo al di sotto del quale non è dovuto il versamento dell’IMU?
Risposta:
Non si fa luogo al versamento dell'imposta se l'importo dovuto è uguale o inferiore a 12,00 Euro. Tale importo si intende riferito all’imposta complessivamente dovuta per l’anno e non alle singole rate di acconto e di saldo e non deve in nessun caso essere considerato come franchigia.

D. In acconto ho pagato più del dovuto: cosa devo fare?
Risposta:
Se in acconto si è pagato più dell’imposta dovuta per tutto l’anno, utilizzando i codici tributo corretti, è possibile chiedere il rimborso dell’importo a credito.
Se in acconto si è invece semplicemente pagato di più rispetto al dovuto per tale rata, utilizzando i codici tributo corretti, tale importo a credito andrà semplicemente a ridurre l’importo a debito da indicare sugli stessi codici tributo in sede di conguaglio a saldo.

D. In acconto ho pagato meno del dovuto: cosa devo fare?
Risposta:
In caso di versamento in acconto effettuato sui codici tributo corretti per un importo inferiore al dovuto, è possibile regolarizzare la situazione usufruendo del Ravvedimento Operoso.

D. Non ho pagato nulla in acconto: cosa devo fare?
Risposta:
E’ possibile regolarizzare la situazione effettuando il versamento dell’acconto usufruendo dello strumento "Ravvedimento Operoso".

D. Qual è la disciplina per gli immobili storici?
Risposta:
La base imponibile dell’IMU è ridotta del 50 per cento per i fabbricati di interesse storico o artistico “di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.
L’aliquota e, più in generale, la disciplina per il calcolo dell’imposta saranno invece quelle ordinariamente risultanti dalla normativa sul tributo e dalle eventuali modifiche adottate dal Comune.
Per tale tipologia di riduzione è previsto l’obbligo di presentazione della Dichiarazione IMU

D. Chi è soggetto passivo IMU?
Risposta:
Sono soggetti passivi IMU e quindi tenuti al pagamento dell’imposta ed in alcuni casi alla presentazione della Dichiarazione IMU:
- I proprietari di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, nonché i titolari di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, o superficie sugli immobili stessi differenti dall’abitazione principale e da quella ad essa equiparate (ad esclusione di A/1, A/8 e A/9)
Al riguardo occorre precisare che l’obbligo di presentazione di Dichiarazione IMU è limitata a pochi casi: acquisto o cessazione di un diritto reale sull’immobile per effetto di legge (ad esempio usufrutto legale dei genitori); immobile posseduto da persone giuridiche interessate nell’anno da operazioni di fusione, incorporazione o scissione; immobile per il quale è intervenuta una riunione di usufrutto non iscritta a catasto; trasferimento della proprietà o estinzione del diritto di abitazione, uso, enfiteusi o superficie su un immobile non avvenuti attraverso atto notarile; acquisizione o variazione di valore di un fabbricato classificabile nella categoria catastale D non iscritto a catasto o iscritto ma senza attribuzione di rendita interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato; acquisizioni, variazioni o cessazioni durante l’anno riguardanti aree edificabili.

D. Nel caso di concessione di aree demaniali, chi è il soggetto passivo?
Risposta:
Il soggetto passivo è il concessionario . Se la concessione è stata attribuita nell’anno il concessionario deve presentare la Dichiarazione IMU

D. Nel caso di locazione finanziaria, chi è il soggetto passivo?
Risposta:
Per gli immobili, anche da costruire o in costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.
Se il contratto è stato stipulato nell’anno sia il locatore (o il precedente locatario, in caso di subentro nel leasing) che il locatario dovranno presentare la Dichiarazione IMU
 
D. I fabbricati costruiti dalle cooperative edilizie e non ancora assegnati ai soci delle cooperative stesse possono essere considerati “beni merce” e quindi usufruire dell’esenzione IMU?
Risposta:
Come sostenuto dall’Ifel (fondazione dell’Anci) con una nota di commento diffusa il 28 maggio 2015 questi  fabbricati non possono essere considerati “beni merce” e quindi devono pagare l’IMU.
Richiamando la norma che ha previsto dal 2014 l’esonero dall’Imu per i fabbricati "costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati" (art.13 comma 9-bis, DL 201/2011, introdotto dalla legge 124/2013) l’Ifel ha sottolineato che dalla stessa si evince che, per usufruire dell’esenzione Imu, sono necessari due requisiti:
1) che il fabbricato sia stato costruito da un’impresa costruttrice e sia tuttora di proprietà della stessa;
2) che lo stesso non risulti locato e sia destinato alla vendita.

In ordine al primo quesito non sembra possibile che la cooperativa edilizia possa considerarsi alla stregua di un’impresa costruttrice. Inoltre, per quanto riguarda il secondo quesito, l’Ifel osserva che gli immobili realizzati dalla cooperativa edilizia non sono destinati alla vendita ma al soddisfacimento delle esigenze abitative dei soci.
Peraltro la finalità perseguita dal legislatore nel prevedere un’esenzione in riferimento agli immobili merce è quella di sostegno alle imprese edilizie gravate dalla perdurante crisi economica, in particolare del settore immobiliare.
Fenomeno che non riguarda le cooperative edilizie, che per natura e finalità raggiungono il loro scopo sociale con la realizzazione degli immobili da assegnare ai soci e acquisiscono le provviste finanziarie necessarie alla propria attività direttamente dai soci. Alla luce delle considerazioni sopra riportate l’Ifel ritiene pertanto che l’esenzione prevista per i fabbricati “merce” non sia applicabile alle cooperative edilizie. Conclusione in linea al costante orientamento della Cassazione, che non consente di interpretare estensivamente le fattispecie di esonero.

D. L’IMU per le aree edificabili prevede nuove regole rispetto alla disciplina dell’ICI?
Risposta:
Per le aree edificabili non sono previste novità rispetto alla disciplina dell’ICI.
La base imponibile è pari al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione (così come era previsto per l'ICI), avendo riguardo alla zona territoriale in cui è ubicato l'immobile, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree con analoghe caratteristiche.
L'IMU sulle aree fabbricabili si applica con l’aliquota ordinaria.
La nuova normativa non ha confermato la facoltà dei Comuni di determinare i valori venali delle aree fabbricabili per zone omogenee e sulla base di parametri.
Dunque, l’eventuale deliberazione comunale sui valori parametrici delle aree fabbricabili emanata ai fini dell’ICI non è applicabile all’IMU.
Per qualsiasi evento costitutivo, modificativo, traslativo o estintivo di un’area fabbricabile vi è l’obbligo di presentazione della Dichiarazione IMU.

D. Dove trovo la modulistica relativa alla dichiarazione IMU, all’istanza di rimborso e ad altra documentazione da presentare all’Ufficio?
Risposta:
La modulistica è disponibile in questa Sezione alla voce modulistica.

D. Dove devo consegnare la suddetta documentazione?:
Risposta:
La documentazione  può essere consegnata /spedita all’Ufficio del Protocollo Generale di piazza Dante 10, 1° e 2° piano, o inviata tramite  posta elettronica certificata all’indirizzo PEC: comunegenova@postemailcertificata.it
La dichiarazione IMU, la copia dei contratti di locazione, le autocertificazioni per gli immobili concessi in comodato e quelle relative agli immobili di categoria D possono essere anche consegnate all’Ufficio IMU di via Cantore 3 al 10° piano.


Ultimo aggiornamento: 20/04/2017
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